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2•美国地产 February .14. 2021

在美国买房巧用
居家纽约究竟有多贵？ 1031 财产对换条

在美国的各大都 年空置率低于 4% 的超级 之下，旧金山的每平方 24%。在纽约，牛奶、鸡蛋、 的价格也比芝加哥高出 款可以避税、延
会区中，全美第一大城 富豪外，在 纽约市找个 英尺价格为 1108 美元， 奶酪和鸡肉等食品比芝加 12%，一个巨无霸麦当劳
市纽约当属第一贵的地 住的地方租房实在是件 波 士 顿 为 758,4 美 元， 哥贵至少 30%。 的售价也高出 12%。 税，你知道吗
区。的确，在纽约生活 很辛苦的事。 迈阿密海滩为 518.56 美 但应当指出的是， 5、交通运输
确实要支出更多成本。 根据美国知名地产 元。可见，曼哈顿的租 这种比较统计数字会有很 纽约地铁或公共汽 众所周知，美国是一个多税种
2019 年，在曼哈顿的 网站 zillow.com 网站显 金是全美之首当之无愧。 大的差异。当然，你可以 车的单程票票价是 2.75 的国家，税收条款琳琅满目，但大家
可能并不熟悉的是，许多法律条款能
生活成本比美国主要城 示，2019 年 曼 哈 顿 的 平 2019 年， 曼 哈 顿 在纽约的任何地方找到特 美元，而常客可以用 够成为非常有效的避税或延税工具，
市的平均成本高出 1.5 均 租 金 为 3475 美 元 纽 区每套房屋挂牌价格中 价商品，杂货店购物的选 116.50 美 元 买 到 月 票。 1031 条款就是其中之一， 它能帮助
倍（148%）。 根 据 吉 卜 约其余地区的租金略低， 位 数 为 149.5 万 美 元， 择范围从农贸市场到连锁 两者都比芝加哥的票价高 投资者延迟交税时间 , 增强购买力。
1031 条款 (1031 Exchange)，也
林 格 公 司（Kiplinger 平均每月 2900 美元。这 而出售房屋的中间价为 超市和便利店。 出大约 12%。 称作“1031 财产对换”或“同类财
survey） 的 一 项 调 查 两种价格居住条件都不 968000.2 美 元， 换 句 话 4、外出就餐价格 芝加哥的出租车起 产交易”，是从美国国家税务法第
显示，曼哈顿区是全美 佳，因为这类公寓的平均 说，并非所有房屋都以 纽约的餐馆价格比 价为 3.25 美元，而 在纽 1031 条第一款第一项中的规定而得
国最贵的城市。布鲁克 面积约为 700 平方英尺。 挂牌价格出售，这可能 芝加哥高 28%。然而，纽 约只有 2.50 美元。然而， 名。在法律条文的定义下，此类交换
林在这项研究中被单独 值 得 庆 幸 的 是， 对 是房地产市场降温的迹 约市外出就餐的平均费用 出租车往往是一个昂贵的 意味着“ 如果交换的房产是用于商
业性使用或投资，并且用于交换类似
列为第四大最贵城市， 租房者来 说，一些好消 象。纽约市作为一个整 可能不准确，因为纽约市 选择，至少在交通几乎总 的资产，那么交换过程中的资产利益
比全美国平均成本高出 是繁忙的工作日。 得失不予承认，即不用缴纳其过程中
80%。 与许多城市相比， 产生的资产利得税。”换言之，只要
在纽约市生活究竟 纽约市有一个优点，那就 卖家在出售原有房产后购买价值更高
或等值的房产，并且用于投资，就可
有多贵 是没有必要购买汽车。当 以使用这一法条。
在搬到任何一个城 然，考虑到平均每月 430 该条款规定主要表明
市之前，生活成本是一 美元在车库里租一个停车 进行房产交易必须是用作商业
个重要的财务指标，包 位，大多数人可能不会想 性用途或投资
卖方需在出售财产后的 45 天内
括住房租金、抵押贷款、 要一辆车。公共交通或步 确定一个或多个重置房产
食品和水电费。在一些 行可能是城市里最好的出 在出售后的 180 天内将重置房
城市，居民还需要汽车， 行方式，尤其是考虑到交 产购入（当卖方无法在规定时间内确
而在其他城市，如纽约， 通状况。 定或购买重置房产，逆向交换也是较
为常见的交换方式，即卖方先购入重
乘坐公共交通是常态。 6、公用事业 置房产，再将原始房产出售。）
然而，如果你打算搬到 纽约一套 900 平方 重置房产需与原有房产等值或
纽约，它可能会是一个 英尺公寓的基本公用设施 高于原有房产的价值。
值得注意的是，在实际操作中，
比任何地方城市更贵的 （包括电、暖、水和垃圾 1031条款还会有不同的约束和限制，
城市。 清理费）大约每月 128 美 也有不同的使用途径，要视具体情况
例如，纽约地区婴 元，与芝加哥相当。而宽 而定。
幼儿的托儿费用几乎是 带费将使你在芝加哥和纽 举例来说
若林女士在2020年7月1日以
芝加哥等其他城市的两 约分别花费 65 美元和 63 30 万美元的价格购入一套精品公寓
倍，正如任何纽约人都 美元。 并且出租给他人（作商业用途），也
能告诉你的那样，纽约 7、其他方面 付清了所有贷款，该公寓现市场价值
和其他城市最严重的价 息是，该市约 40% 的出 体，房屋的平均挂牌价 有很多选择。在低价区， 在美国城市中，只 为 50 万美元。若林女士于同年 7 月
格差异就是买房的成本。 租公寓租 金稳定。换句 格为 76 万美元。 选择几乎是无穷无尽的， 有旧金山的成本接近纽 底打算购买另一套价值同样为 50 万
美元的公寓，忽略房屋需要进行折旧
以下是在纽约市生活的 话说，房东 不能随意增 同时，外围行政区 从街头小吃、廉价餐馆到 约。然而，一个纽约人的 的情况，此时她有两个选择：
费用概要。 加租金，因 为租金上涨 的房价便宜一些。根据 各族裔各具特色的普通家 购买力比住在旧金山的人 若林女士将自己原有的公寓放
1、房租 是由纽约市租金指导委 Zillow 的 数 据， 布 鲁 克 庭餐馆。在高端市场，价 低 16%，这使得纽约成为 到市场上出售，但不在 180 天内购入
你每月可以花两万 员会制定的。 林的平均房价为 73 万美 格可能令人瞠目结舌。 美国十大最昂贵的城市之 新房产，就需要缴纳一定比例的资产
利得税。因林女士持有房产已超过一
美元在曼哈顿上东区租 2、购房 元。在皇后区，平均房 统计数据显示，在 一。 年，纯收入所应缴纳的资产利得税约
一套家庭规模的公寓。 根据美国知名地产 价为 57.9 万美元，斯塔 一家中档餐馆，两人一 （文章来源：2019 为 4 万美金。此时林女士所剩资金为
或者，你也可以在皇后 网站 zillow.com 网站显 滕 岛 为 57.49 万 美 元， 顿三道菜的晚餐，在纽约 年 11 月 10 日 《www. 46 万美金，无法立即购买新的房产。
若林女士选择利用 1031 条款，
区租一套 2000 美元左右 示，2019 年 曼 哈 顿 的 房 布朗克斯平均为 37.97 只会花掉你 80 美元，而 investopedia. 在 45 天内确认新房产，并在 180 天
的小公寓，前提是它不 地产成本平均为每平方 万美元。 在芝加哥只会花掉 60 美 c o m 》网站 ，由川锐传 购入，用作投资或商业使用，就可以
在该区新建的豪华建筑 英 尺 1376 美 元， 这 是 3、食品价格 元——这在纽约要高出 媒原创翻译 ，如需转 帮助她延后所需缴纳的税收，顺利购
中。当然，两者之间有 纽约其他地区每平方英尺 据统计，纽约市的 33%。可悲的是，即使是 载需获得川锐传媒授 置新房。
（文章由家住美国原创制作，
很多选择，但除了 2019 673 美元的两倍多。相比 消费价格比芝加哥高出 同样款式麦当劳在纽约 权。） 如需转载需获得川锐传媒授权。）

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