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二○一九年三月二十三日至三月二十九日 總584期  Mar.23 ～ Mar.29   2019 www.chatrays.com
           A10•專題報導




                                     外國人投資美國房產








                                                                  如何報稅？










            一、哪些人是需要在美国报税的外国人？                             或股票经纪行开设帐户时，须填写 W-8BEN 表，                     利息、小区 HOA 费、房屋保险、出租经纪费及                       四、外国人遗产税 & 赠予税
                   在美国只是暂时居住的外国人，只要在美国停                    以证明其外国人身分。这份 W-8BEN 表格的有效                     管理费、维修费等相关费用及折旧后，才是税务                                每个美国的居民及公民，都有一个遗产免税
            留的时间达到 183 天，有可能变成美国纳税人，                       期是三年，三年后须再填，否则银行将扣除预缴                         收入（taxable income）, 每年报房屋的出租收                 额，若遗产市值不超过该金额，就完全没有遗产
            也可能在税务上成为 ResidentAlien，要像美国人                  税。                                            入主要是为了累计备案，每年的报税对后续房产                         税。2019 年加州的遗产免税额是每人 $1140 万
            一般，为全世界的收入报税。时限及计算方法如下：                                                                      的折扣率、成本计算和增值计算，对个人投资的                         元。这个遗产免税额全部可以在生前预先赠予，即
                                                                   此外，有一些持外国身分的家长，为求便                    角度和后代传承的角度都有好处。                               将自己的资产送给他人，只要在免税额以内，即可
            其一，假如外国人一年内居住在美国 183 天或以                       利，与已是美国公民或居民的子女，联名开银行                                                                       免付赠与税。此外，每人每年可以另外赠送任何一
            上，即使没有永久居民身分，也被视为税务上的美                         或股票户口，既让子女代管财务，也方便子女继                         （二）、外国人出售房产时的增值收入                             个人 $14000 元，同样免付赠与税。
            国纳税人。                                          承其遗产。税例规定，联名户口的每一个持有人                                有一条税例，名为 Foreign Investmentin                但是，如果是外国人在美国拥有产业，去世后
            其二，假如今年居住在美国 31 天或以上，而过去                       都须填写 W-8BEN 表格，如其中一位持有人是美                     Real Property Tax Act of 1980( 外国人投资房         的遗产税如何计算？除了在美国的银行存款不计
            三年也曾在美居住，便要把今年居住的时间，加上                         国公民或居民，便不能填写 W-8BEN 表格，结果                     地产税例，或简称 FIRPTA) 规定，外国人在卖屋                    算外，其他在美国股票经纪行户口中的股票、债
            去年居住时间的三分之一，再加前年居美时间的六                         令该帐户变成由美国人拥有，失去外国人免预缴                         时的增值收入并非税率比较低的「长期资金增值」                        券、甚至房地产，都算遗产。外国人在美国的遗
            分之一，若总数达 183 天，便自动成为美国纳税                       税和免收入税的好处。                                    (Long Term Capital Gain)，而是当为普通收入             产，只有 6 万元免税额，所以可能会有相当重（约
            人。                                                                                           (Ordinary Income)，要按税率计算税金。                   40%）的遗产税。
                                                           三、外国人房地产收入                                    此外，外国人也面对「预扣税」(withholding                           外国人把这些将来被算为遗产的资产，作生前
            几种较特别的情况，不被计算在居美时间内：                                  外国人可以在美国自由购买出租房地产，但                    tax) 的问题，税例上规定，假如卖屋者是外国                       赠予又如何呢？外国人亦有每人每年 1 万 3 千元免
            1､ 加拿大和墨西哥居民白天过境工作                             （一）租金收入和（二）将来卖出时得到的资金                         人，而该物业不是自住和售价超过三十万元，买                         赠与税的条例，可是他们仅有 6 万元遗产免税额，
            2､ 在去外国途中于美国过境                                 增值收入，都是个人的收入，需要交税，情况与                         家或其公证代理便有责任，要在卖屋款项上扣除                         且不能在生前预先赠予。所以外国人将在美国的
            3､ 外国船隻船员在美停留                                  一般美国纳税人无异，只不过他们要用 1040NR                      预缴税，然后交入国税局。预扣金额是成交价的                         资产作赠予是有困难的。外国人要将在美国的房地
            4、由于健康原因不能离开美国的时间                              表格。                                           15%。不论是否有资金增值，也不论资金增值多                        产免税赠送给子女，需要先成立公司，将房地产放
            5､ 留美学生的头五年等。                                         外国人申报收入税，税率与美国人一样，可                    少，都要扣除预缴税。                                    入公司，然后将公司股票作赠予，因为股票是属于
                                                           是，外国人不能享用以下两项扣税的优惠：                                 此外，除了联邦国税局扣税的要求外，州政                     Intangible 资产，没有赠予税。另外也有人通过购
                                                           1､ 个人免税额 (Personal Exemption)– 美国纳税           府也有可能规定要扣除预缴税。在加州税局规定，                        买人寿保险的方式：子女在继承遗产的时候，用保
                                                           人每人有 $3,950 的个人免税额，已婚共同报税                     要扣起售价的百分之 3.33%，亦是买家和公证代                      单的赔付来交遗产税，这样能够保留房产，让子女
                                                           者可得 $7,900 的个人免税额，家中有「受抚养                     理的责任。因此，外国人在出售加州房产时要被                         从容处理。
                                                           人」(dependent) 者可以得到更多个人免税额，                   预扣 18.33% 的预扣税。                                      在美国拥有房产，建议设立一个生前信托。
                                                           而免税额减低要课税的收入和收入税。外国人利                         这两者都是预缴税，假如真正的税款比预缴金额                         美国的房契上只显示所有人，不显示信托受益人；
                                                           用 1040NR 报税表时，只能享用一个个人免税                      低，当然可以在报税时要求将多付了的税金取回。                        美国遗产法是州法，如果没有提前筹划、没有设立
                                                           额，除非该外国人是加拿大或墨西哥公民，或是                                                                       生前信托，如果在此期间，房产持有人意外过世，
                                                           南韩公民。                                                                                       每个州会根据州法来决定准受益和受益的比例 , 这
                                                           2､ 标准扣税额 (Standard Deduction)– 美国纳                                                          个过程叫做法庭认证（Probate）。而且这一认证
                                                           税人可而使用起码 $6,200 标准扣税额，已婚共                                                                   过程会有法庭受理人、律师、会计师等相关人员介
            二、外国人税务优势                                      同报税者有 $12,400 标准扣税额。可是，外国人                                                                  入，这个过程可能耗时 1-2 年，同叶要花整个资产
                    假如在税务上符合外国人 (Non Resident              不能使用任何标准扣税额，只能选择使用逐项扣                                                                       大约 6% 或更高。如果外国人在美国用个人身份投
            Alien) 身分，在美国赚取的联邦公债利息、银                       税 (Itemized Deduction)。假如该外国人完全没                                                            资房地产，如果有生前信托，可以省却法庭认证这
            行利息及买卖股票或共同基金赚取的「资金增                           有在美国居住，没有任何逐项扣税的项目，便等                                                                       一过程。
            值 (Capital Gain)」收入，完全免付任何美国                   于没有任何扣税的优惠。
            税，银行或股票经纪行亦无需扣 30% 的预缴税                               因此，外国人虽然收入税率与美国人相同，                                                                  （文章内容源自网络，我们充分尊重知识产权，如
            (Withholding Tax)。                             实际的税金比美国纳税人稍高。                                                                              有问题请及时联系我们）

                 外国人由于没有社会安全卡号码，在美国银行                      （一）、外国人出租房产时的租金收入
                                                                  需要交税的租金收入是减去房地产税、房贷


















































































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